「不動産の売却を考えているけれど、何から手をつけたらいいかわからない」
「不動産会社はどうやって選ぶのが正解？」
このようなお悩みを抱えていませんか。
大きなお金が動く分、不動産の売却は慎重に考えたいですよね。
特に不動産会社の選択は、売却金額に大きく影響します。
本記事では、不動産会社の選び方から売却して引き渡しをするまでの一連の流れを、わかりやすく解説します。
多くの人が悩みがちな、不動産会社の選び方もしっかり紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産売却の流れ6ステップを解説
不動産売却の流れは、大きく分けて6つのステップに分かれます。
また、不動産売却には5〜6ヶ月程度かかるのが一般的です。
| 不動産売却の流れ | 期間の目安 |
|---|---|
| 相場、不動産会社調べ | 約2週間～1ヶ月 |
| 査定・物件調査 | |
| 媒介契約 | |
| 売却活動開始 | 約3ヶ月 |
| 売買契約を結ぶ | |
| 決済・引き渡し | 約1～2ヶ月 |
あくまで目安なため、買主が見つからなかったり値引きや引き渡し時期の交渉が長引くこともあります。
住み替えなどで売却にタイムリミットがある方は、早めに準備をはじめましょう。
1．不動産会社を決めて売却の相談を行う
まずは、お願いする不動産会社を決めて、売却の相談を行います。
とはいえ、「不動産会社ってどこがいいの？」と迷う方も多いです。
不動産会社を選ぶ際には、こちらのポイントを重視しましょう。
- 売りたい物件が得意な不動産会社を選ぶ
- 売却額の相場を自分で調べておく
- 複数の不動産会社に相談してみる
- 売却に伴うサービスも確認する
①売却額の相場を自分で調べておく
不動産会社に相談を行う前に、自分で売却額の相場を調べておきましょう。
無料査定の結果が適正かどうかを、自分で判断する必要があるためです。
不動産の売却相場は、以下のサイトから簡単に調べることができます。
不動産の売却価格相場は不動産会社のホームページからでも調べられますが、あまりおすすめできません。
個人情報を入力するため、営業の連絡がきてしまう場合があるからです。
こちらで紹介した2つのサイトは個人情報入力の必要がないため、安心して利用できます。
国土交通省の土地総合情報システムでは、実際に売却された不動産の情報から、大まかな相場を知ることができます。
赤枠の「不動産取引価格情報検索」を選ぶと、地図から実際に売れた物件の価格が調べられます。
参考画像：国土交通省「土地総合情報システム」
さらに赤枠の中から物件の種類、地域を絞り込むこともできるため、より売りたい物件に近い売却実績を探せます。
さらに、指定流通機構の不動産取引情報提供サイトでは、「築年数」や「成約時期」「駅からの距離」など、さらに条件をしぼって検索ができます。
市区町村名から成約価格をもとにした取引情報が見られるため、より現実的な相場価格を知ることができるでしょう。
TOP画面で売りたい物件を選び、地域を入力すると以下の画面に移ります。
さらに物件の条件を追加することで、より現実的な相場価格がわかります。
参考画像：指定流通機構「不動産取引情報提供サイト」
相場価格は、このようにリスト形式で確認できます。
先ほどの国土交通省「土地総合情報システム」と合わせて、相場価格のチェックに役立ててくださいね。
②売りたい物件が得意な不動産会社を選ぶ
不動産会社の中には、「マンション専門」「古い物件もOK」など、得意な物件が決まっているところもあります。
戸建ての物件を売りたいのに、マンションが得意な不動産会社を選んでも、高く売れる可能性は低いですよね。
売りたい物件に合わせて不動産会社を選びましょう。
また、売却実績をチェックしておくことも重要です。
多くの場合、売却実績は不動産会社のホームページで確認することができます。
参考画像：三井のリハウス
例として、大手不動産会社の三井のリハウスでは、「累計取引件数100万件」の記載で実績を確認できます。
記載がない場合は、電話等で直接聞いてみても良いでしょう。
実績の多いおすすめ不動産会社はこちらです。
大手の不動産会社ではとくに、得意な物件を明記していないところも多いです。
そういった場合は、売却実績で判断してみてくださいね。
③売却に伴うサービスも確認する
不動産会社の中には、売却できなかった場合に買取保証があるところや、ハウスクリーニングサービスが付帯しているところもあります。
例えば、古い物件や訳あり物件の場合、万が一売却が難しい場合も考えて、買取保証があるところを選ぶと安心です。
より買主が安心して購入できるよう、「瑕疵保証」がついているところも選ぶのもおすすめ。
買主が物件を購入したあとに判明した、雨漏りやシロアリなどの「瑕疵」に関して、売主に代わり不動産会社が調査、補償するサービス。
不動産会社をチェックする際には、売却仲介に付帯するサービスにも目を通しておきましょう。
④複数の不動産会社に相談してみる
相場のチェックも終わり相談をする不動産会社にも目星がつけられたら、数社の不動産会社に見積もりを依頼しましょう。
複数査定を依頼することで、査定額が適正かどうかの判断やサービスの違いも明確になります。
このとき、担当者の対応や相性も確認しておきましょう。
大きな金額が動く取引で、コミュニケーションがうまくいかないととてもストレスになります。
逆に、売主の意図を汲み取ってくれ、柔軟に対応してくれる担当者であれば、交渉もスムーズに進みますし売却の成功確率も上がります。
査定額に加えて、担当者の連絡頻度や対応の仕方もチェックしておきましょう。
また、このとき複数の不動産会社に個別で連絡するのが大変で、一括査定サービスを利用したいと考える方も多いでしょう。
結論、不動産の一括査定サービスはあまりおすすめできません。
異なる不動産会社に同時に売却価格の査定を依頼するサービス。
売主が物件の詳細情報を複数の不動産会社に提供することで、複数社の査定額が一気に把握できる。
複数社の査定額がわかるのは一括査定のメリットと言えますが、複数の不動産会社にあなたの連絡先が伝わることになります。
たくさんの営業連絡が来ることはもちろん、多すぎると査定額が高いところだけ目立ってしまい、適正な査定額かどうかの判断が難しくなることも。
一括査定サービスを利用する際は、慎重に検討しましょう。
2．不動産会社と媒介契約を交わす
不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
この契約は、売却が成立した場合に不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決めるものです。
媒介契約は3種類あり、不動産会社や受けるサービスによって提示される契約内容が異なります。
| 契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 媒介契約を提携できる不動産会社の数 | 複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売買活動の報告頻度 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 自身で買手を見つけた場合の仲介手数料 | 必要 | 必要 | 仲介不可 |
一般媒介契約であれば、複数の不動産会社と契約ができるため、仲介を委託する不動産会社を1社に絞る必要はありません。
また、契約を結ぶ際には、自分が把握している建物の雨漏りや周辺の騒音など、売却する不動産の状況を報告書（告知書）としてまとめ、建物内の設備の故障や、不動産の付帯設備として何を残すかを記入した書類である付帯設備表に記入します。
契約内容を理解し同意ができたら、署名・捺印をして契約を結びます。
3．不動産の売却活動をはじめる
契約を締結すると、不動産会社が正式に不動産の売却活動を開始します。
売却活動は基本的に売主ではなく不動産会社が主体で行いますが、売主が対応することもあります。
- 売却活動の報告を聞く
- 買いが現れたら、物件の説明を行う
- 内覧会の準備・立会い
- 買い手からの交渉対応
売却活動は、売主の状況や物件によって異なりますが、まずは相場や査定額、不動産市況を考慮して売り出し価格を決定。
その後、不動産会社が販売促進活動を開始します。
興味を持った人が広告を見て問い合わせをすると、不動産会社が対応してくれます。
問い合わせがあれば、不動産会社が買主に物件の案内や説明を行います。
不動産会社に全てを任せることもできますが、通常は売主も案内に立ち会って説明をします。
内覧が終了したら、不動産会社からの連絡を待ちます。
この段階で、買い手からの価格交渉があることも。
購入者が決定したら、不動産会社を通じて購入申し込み書（買付証明書）が提出されます。
売却活動の手続きが完了し、が確定したら売却活動は終了です。
4．買主と売買契約を結ぶ
購入者が決定した後、不動産会社が買主側の住宅ローン事前審査と物件の最終調査を行い、特に問題がなければ不動産売買契約を結びます。
売買契約は、売主、売主側仲介業者、買主、買主側仲介業者の四者が売主側仲介業者のオフィスで集まって行われることが一般的です。
売買契約の前に、必要な書類を準備しておきましょう。売主が用意する必要書類は以下の通りです。
- 身分証明書
- 実印・認印
- 印鑑証明書
- 登記済権利証
- 収入印紙
契約には宅地建物取引士が同席し、重要事項の説明を読み合わせ、売買契約書に署名と押印を行います。
用意した書類を元に本人確認が行われ、手付金の授受が同時に行われます。
双方が内容に合意すれば、売主と買主が契約書に署名と押印をします。
契約後、適切に収入印紙が貼られた契約書を、売主と買主それぞれが持ち帰ります。
以上が売買契約の手続きです。
「登録済権利証」がない場合は決済を行うことができないため、必ず準備しておきましょう。
万が一紛失していた場合は、司法書士に「本人確認情報」の作成を依頼することができます。
この費用は5~10万円程度です。
5．物件引渡し・決済をする
契約が終了したら、ついに引き渡し・決済です。
売買契約の規定された日に、決済と引き渡しが行われます。
買主から売却価格の代金を受け取るだけでなく、売主が住宅ローンを抱えている場合は同時に金融機関への返済、抵当権の抹消手続きを行います。
金融機関に連絡し、抵当権抹消書類の準備を依頼します。
不動産を担保として、金融機関から借りたお金の返済を保証する制度。
具体的には、不動産を購入する際に銀行などの金融機関から住宅ローンを借りると、その不動産を担保にして借り入れることになり、この不動産を担保とする権利が抵当権です。
売主、買主、不動産会社、金融機関の担当者が集まり、決済が完了すると、その日の内に不動産の現地へ移動し、引き渡しが行われます。
この際、金融機関へ一括返済費用や不動産会社への仲介手数料の半額、そして司法書士への登記費用を支払います。
そして、引き渡しの前に、土地の確定測量が行われます。
これは売却する不動産の範囲を明確にするためのもので、売買契約後に実施されます。
確定測量には費用がかかるので、売買契約後に行うのが一般的です。
決済と引き渡しが完了したら、仲介した不動産会社の役割は終了します。
6．不動産売却後の確定申告を行う
不動産を売却した後、売主は得た利益に対する税金を支払うために確定申告を行う必要があります。
確定申告は、毎年2月中旬から3月中旬の1ヶ月の間に行われます。
確定申告を行うことで、得た利益に対する税金を減額する特例制度があります。
同様に、不動産の売却によって損失を被った場合でも、その損失を減額できる特例制度があります。
そのため、不動産を売却した場合は、必ず確定申告を行う必要があります。
不動産売却における確定申告には、以下の書類が必要です。
- 市区町村役場からの住民票
- 法務局からの建物や土地の登記事項証明書
- 会社からの源泉徴収票
- 税務署からの確定申告書や計算明細書
- 不動産売買契約書のコピー
これらの書類を用意したら、税務署で手続きを行います。
確定申告が完了したら、不動産の売却手続きは終了です。
不動産売却で必要な書類
不動産を売却する際には、売主の方で多くの書類を準備する必要があります。
中古物件の売却では、権利の証明や土地の詳細、固定資産税額などを示す必要があるためです。
特に重要な書類は以下の通りです。
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 土地の測量図や境界確認書
- 付帯設備表
- 告知書（物件状況報告書）
- 固定資産税や都市計画税の納税通知書
これら以外にも、不動産会社や買主に提出する書類があります。
不動産会社と契約をする前に、どんな書類が必要かを確認しておきましょう。
不動産売却にかかる費用
不動産を売却するのにも、費用がかかります。
| 費用の種類 | 費用 | 詳細 |
|---|---|---|
| 不動産会社経由で払うもの | 仲介手数料 | 売却を仲介した不動産会社に支払う |
| 住宅ローン返済手数料 | ローンの一括返済を行う際に金融機関に対して支払う | |
| 抵当権抹消費用 | 土地や建物にかけられた抵当権を抹消するための費用 | |
| 税金 | 所得税・住民税 | 不動産売却で生じる所得にかかる税金 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記が必要な場合にかかる税金 | |
| 印紙税 | 契約書類の発行時にかかる税金 |
売却金額から仲介手数料や税金等の諸費用を引いた額が、不動産の譲渡所得となります。
売却金額 – 仲介手数料や税金等の諸費用＝不動産の譲渡所得
売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。
理解しておきましょう。
不動産売却の流れを理解してスムーズな取引を！
本記事では、不動産売却の流れを詳しく解説しました。
不動産売却の流れは、以下の6ステップです。
- 不動産会社を決めて売却の相談を行う
- 不動産会社と媒介契約を交わす
- 不動産の売却活動をはじめる
- 買主と売買契約を結ぶ
- 物件引渡し・決済をする
- 不動産売却後の確定申告を行う
売主が不動産売却で一番大変なところは、仲介を依頼する不動産会社を決めるまでと言えるでしょう。
不動産会社を決める際には、売り出す物件に合わせた会社を選ぶことと、売却実績を確認することが重要です。
本記事でおすすめする実績が多い不動産会社TOP3はこちらです。
本記事が、あなたの大切な不動産を1円でも高く売却する手助けになれば幸いです。